주택 취득세 한방 정리

취득세는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금입니다.

취득은 매매, 교환, 상속, 증여 등 유무상의 모든 취득을 의미하고, 취득의 방법에 따라 세율이 달라집니다.(1~3%)

취득세 납부대상자는 주택을 취득한 자이며, 등기나 등록을 하지 않더라도 사실상 취득한 경우 납부대상이 됩니다.

과세표준(기준금액)은 취득 당시의 가액이나 신고가액입니다. 
단, 취득자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 공시가격 등 시가표준액보다 적은 경우엔 시가표준액을 적용합니다.(허위로 적게 신고해도 세금 낼 건 내야 함.)

※ 2023년부터는 부동산 취득세 과세표준이 ‘실거래가’로 바뀝니다. 행정안전부는 이 같은 내용이 담긴 '2021년 지방세입 관계법률 개정안'을 2021년 8월 10일 입법 예고했습니다. 

부동산을 취득할 때 취득세만 따져서는 안됩니다. 
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 부가됩니다. 
단, 국민주택 규모(85㎡ - 25.7125평) 이하의 주택이나 농가주택은 농어촌 특별세가 비과세됩니다.

여기까지 정리한 내용은 아래 표에서 정리해봤습니다.

<취득세 표준세율>

네이버 부동산에서는 각 매물별 중개보수 및 세금정보를 아래와 같이 표시하므로, 참고하면 되겠습니다.

<네이버 부동산 취득세 정보(예)>

직접 계산을 원할 경우, 네이버 취득세 계산기를 활용하면 좋습니다.
하지만 1주택에 대한 취득세 계산기이며, 기존 주택을 보유하고 있으면 취득세가 중과됨을 유의합니다.

<네이버 부동산 취득세 계산기>

2020년 7. 10. 부동산 대책(주택시장 안정 보완대책)으로 양도소득세와 취득세도 중과제도가 시행되어, 2021년부터는 다주택자, 법인에 대한 취득세율이 기존 1~3%에서 최대 12%까지 인상되었습니다. 

무상취득인 경우에는, 다주택자인 세대 또는 법인이 시가표준액 기준 3억 이상 주택을 상속을 제외한 무상취득으로 취득시 취득세를 중과합니다.
(해석 : 기존 1주택자가 상속으로 주택을 취득할 경우는 부동산 투기와 무관하다는 판단) 

<다주택자, 법인 취득세 중과세율>

반면, 기존 실수요자에게는 취득세를 감면해주는 제도도 있습니다.
마찬가지 2020년 7. 10. 부동산 대책에서는 서민 주거안정을 위해 실수요자들을 위한 주택 구입에 대한 취득세 감면을 신설하였습니다.(이후 기존 감면 기간도 연장됨 - 행정안전부지방세입 관계 법률개정안 2021년 8월 11일 입법예고)

감면 대상은 만 20세 이상의 생애최초 주택구입 세대원이어야 하고, 세대 합산 소득 7천만원 이하, 주민등록표상 세대 전원이 무주택이어야 하며(동거인 제외), 주택 취득자가 실제 취득한 주택에 거주해야 합니다.

일단, 생애 최초 주택 구입시 시가표준액에 따라 2023년 12월 31일까지 취득세를 감면해 줍니다. 

취득 당시 가액이 1억 5천만원 이하면 100% 면제, 1억 5천만원 초과 3억 이하면(수도권은 4억원) 50% 경감해 줍니다. 

임대 주택은 전용면적에 따라 감면율이 정해지며, 감면 기간은 2024년 12월 31일까지입니다.

전용면적 40㎡, 시가표준액 1억원 이하 서민주택은 취득세 100% 면제, 기간은 2024년 12월 31일까지입니다.

<취득세, 제산세 감면율>

취득시점에 위 조건을 충족하여 취득세 감면을 받았더라도, 이후 취득세가 추징되는 상황이 생길수 있으니 주의해야 합니다.

1) 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않는 경우
  → 주민등록법에 따른 전입신고를 하고 거주해야 합니다.

2) 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 아닌 경우
  → 국내에 한 개의 주택을 소유하는 것을 말하며, 분양권, 입주권, 주택의 일부 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 봅니다.

3) 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우
  → 보유와 거주 기간 3년을 채워야 합니다.


다주택자의 취득세 중과와 실수요자의 취득세 감면은 부동산 투기를 막기 위한 정부의 의지가 투영된 정책입니다.

그러나 투자자의 입장에서는 다주택자로 살면서 취득세를 줄이는 방법을 연구 안 할 수 없습니다.

이전 제 글에서 취득세도 ‘취득시 비용’으로 비용증명을 통해 양도하는 시점에서 양도세 공제를 받을 수 있긴 합니다.

[경제공부] - ‘필요경비 증빙서류’로 부동산 양도소득세를 줄이는 방법 한방정리

물론, 취득세가 많을수록(중과될 수록) 공제액도 많을 것입니다.
취득세 납부 영수증 분실시, 지방세 세목별 과세 증명서로도 증명 가능합니다.

그러나 부동산이 규제지역에 있는지, 양도 시점에 다주택자인지에 따라 그 공제액보다 양도세가 훨씬 부담될 수 있습니다.
아래 기사를 통해 그 예시를 살펴보세요.

팩트체크]“취득세율 최고 12%, 공제받으니 괜찮다?”
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01390726625835504&mediaCodeNo=257&ref=bm

<왼쪽 그림 출처 : 이데일리>

위 기사에 나온 예시에서 3주택 중과가 걸리거나, 2년 이상 보유시의 취득세+양도세는 위 그림 우측 하단과 같습니다.


한편, 정부는 2020년 7·10 부동산 대책을 통해 기존 보유 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세율을 높였지만, 공시가격 1억원 미만 주택은 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용하기로 했습니다.

이에 따라 법인 및 다주택자들이 공시가 1억 미만 주택을 싹쓸이 하는 등 규제 풍선효과가 발생했습니다.

그래서 여당은 공시가 1억원 이하라도 법인의 취득세를 12% 중과하는 법안을 발의했습니다.

규제가 규제를 낳는 상황이 지속 반복되고 있죠. 
앞으로 또 어떻게 바뀔지 계속 공부할 수밖에 없겠네요.

<본 글은 개인적으로 공부한 것을 정리한 내용이니, 자세한 사항은 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.>