‘필요경비 증빙서류’로 부동산 양도소득세를 줄이는 방법 한방정리

우리가 잘 알고 있다시피,

부동산 양도소득세의 세액계산 시 기준은 ‘양도차익분’으로, 

양도를 통해 발생한 소득에 대한 세금을 내는 개념입니다.

* 양도가액 – 취득가액 = ‘양도차익’

당연히 세금은 ‘양도차익’이 늘어나면 많이 내는 것이고,

이는 양도가액(팔 때 가격)이 높을수록,

취득가액(처음 샀을 때 가격)이 낮을수록,

세금을 많이 내는 것입니다.

하지만 부동산을 처음 취득할 때 소요된 비용과 취득 후에 부동산을 유지하는데 지출한 비용 등을 양도차익에서 추가로 더 뺄 수 있습니다.

이를 ‘필요경비’라고 합니다.

* 필요경비 = ① 취득에 소요된 비용 + ② 취득 후 지출한 비용 + ③ 양도에 소요된 비용

그래서 증빙서류만 평소에 잘 준비해두었다면 양도차익은 다음과 같이 내려갈 수 있습니다.

* 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = ‘양도차익’

① 취득에 소요된 비용

매입가액(건물 신축시 신축비용 등), 취득세(증빙서류 필요없음), 부동산중개수수료 등

이외, 자산 취득과정에서 발생한 소송비용, 명도비용, 인지대 등이 있습니다.

취득에 소요된 비용에 대한 증빙서류는

- 매매계약서

- 대금수수 영수증(계좌 이체시에는 무통장입금 영수증)

- 부동산 거래대금에 대한 은행 거래통장

- 거래 상대방의 거래사실확인서

- 건물 신축시 도급계약서, 대금지급영수증

 등입니다.

② 취득 후 지출한 비용

집 같은 경우 취득 후 리모델링이나 수리, 보수 등을 할 수 있습니다.

이때 들어간 경비도 공제가 되는 항목들이 있습니다.

물론, 다는 아닙니다. 하지만 모든 수리, 보수 등의 영수증을 꼭 확보해야 합니다. 

공제가 되고 안되고는 세무서와 국세청에서 판단할 일이기 때문입니다.

그 항목으로는 

- 용도 변경을 위한 개조비용

- 엘리베이터 또는 냉·난방 설치비용

- 피난시설 설치비용

- 재해 등에 의한 복구비용

- 토지 이용 편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

- 기타 개량, 확장, 증설 또는 이와 유사한 성질의 비용

등이 있습니다.

아래 국세청 홈페이지에 있는 카드 자료 내용처럼 새시 설치비용은 공제 대상입니다.

출처 : 국세청 홈페이지

이외 베란다·욕실·주방·방 등의 확장공사, 발코니 개조비용, 상하수도배관 교체, 붙받이장 설치 등도 공제 가능합니다.

화장실 수리비용도 꽤 드는데요. 이 비용의 공제 여부는 최근 판례를 보겠습니다.

조심-2017-중-2254, 2017.09.08(쟁점 요약)

​청구인은 쟁점아파트를 2014년 1월 OOO에 취득하여 2015년 10월 OOO에 매도하였는데, 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 아파트 가격이 40%나 올랐음에도 달리 가격이 급등할 만한 특별한 사정이 제시되지 않았으므로 쟁점공사도 그 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 것으로 보이는 점, 등기부상 면적이 40.63㎡인 쟁점아파트의 화장실 수리비용이 OOO인 것을 보면, 이 건 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 화장실 전체 수리비용 OOO은 「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 규정하고 있는 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로(조심 2010중1888, 2010.11.18., 같은 뜻임) 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단

그러니까 화장실 내 세면대나 거울 같은 일부 기기의 교체가 아닌 전체 수리로 부동산의 가치변화에 영향을 미칠 정도일 경우 공제 대상이 될 수 있다는 겁니다.

이 재판에서 같이 제기된 기타 수리비용은 모두 공제 대상으로 인정되지 않았습니다.

청구인이 주장하는 장판교체 및 도배, 화장실 수리, 씽크대 교체공사, 도어 교체 및 보일러기계 교체 등의 비용은 쟁점아파트의 원상회복 내지 현상유지 등 거주환경을 개선하기 위한 수익적 지출로서 필요경비로 인정하기 어렵다.

이 판례를 보면 냉난방 시설 또한 단순히 기계 교체가 아니라 전체 설비비용이 들어가야 공제가 될 듯합니다.

또한, 베란다 타일시공, 도색, 문 교체, 조명 교체, 방범창 설치 등은 필요경비로 인정되지 않습니다.

붙받이장은 되지만, 신발장 설치은 안되는데 이 또한 애매한 선은 있을 겁니다.

베란다도 단순 타일 뿐 아니라 보온패널 부착하는 공사는 인정될 수 있습니다.

그래서, 일단 모든 수리 영수증을 다 제출하는게 맞습니다.

비전문가인 우리가 판단하기 애매한 부분이 있을 수 있으니까요.(법 또한 계속 바뀔 수 있고요.)

그리고 통상 리모델링을 한 업체를 통해 통으로 하고 계산을 하는 경우가 많은데,

이렇게 공제되는 부분과 아닌 부분이 다양하므로, 세부 공사내역서나 견적서를 반드시 확보하는게 중요하겠습니다.

취득 후 지출한 비용에 대한 증빙서류는

- 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증(세부 공사 내역서 포함)

- 기타 비용 지출 사실을 입증할 수 있는 적격증빙, 금융거래증빙(계좌이체 등) 서류

등입니다.

③ 양도비용

통상 양도하기 위해서는 부동산 중개소를 통하는 경우가 많습니다.

이때 여러 가지 부대비용이 발생합니다.

계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등입니다.

양도비용 증빙서류는

- 양도비용 지급영수증

- 인지세 납부 영수증

- 세무대리인 지급 수수료 영수증

- 기타 비용 지출을 입증할 수 있는 적격증빙, 금융거래증빙(계좌이체 등) 서류

- 등입니다.

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