주택 관련 양도소득세 한방에 정리

오늘 주택 관련 양도소득세를 정리하는 이유도 이 전 작성한 글들과 연계됩니다.

< 연관 글 > 1. 집값은 계속 오를 것인가? 2. 주택청약 한방정리

 

부동산 중 주택은 여러 가지 원인으로 규제 장벽이 있는데, 이 장벽이 있는 곳에 오히려 기회가 있다고 말씀드렸습니다.

“진입 장벽이 곧 수익이다.”       - 『부의 인문학』 브라운스톤 지음 中 - 

부동산 장벽들 중 지난번 청약제도에 이어, 오늘은 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

양도소득세란,
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다.
<용어 정의 : 국세청>

따라서, 양도시점에 소득이 아닌 손해를 볼 경우에는 과세하지 않습니다.

투자의 목적은 시간의 차이로 이루어진 차익 실현을 통해 부를 달성하는 것입니다.
결국 이러한 차익은 양도소득세를 일으키고, 
주택은 앞서 말씀드린 것처럼 부동산 투기를 막기 위해 다른 투자 물권보다 많이 중과하는 편입니다.

<양도소득세 기본세율>

 

<부동산(주택, 조합원 입주권, 분양권)에 관한 양도소득세 세율 조정>

 

다주택자인 경우 양도소득세를 더욱 중과세합니다.

<다주택자 중과 세율적용('21. 6. 1. 이후)>

 

3주택자이면서 보유기간이 1년 미만의 조정대상지역 내 주택을 매매할 경우 양도소득세는 최대 75%까지 상승합니다. 

그러나 소득이 발생하면 국세청에서 소득세를 걷습니다. 

여기에 지방소득세 7.5%가 더 가산되어 양도로 발생한 최종 세금(양도세)은 82.5%가 됩니다.

아무리 10억의 어마무시한 차익이 발생했더라도 내 수중에 떨어지는 수익은 1억 7천 5백만원 이하일 겁니다.(부동산 중개수수료, 등기, 법무 비용 등 추가)


물론, 1가구 1주택인 경우 양도소득세를 면제하는 규정도 있습니다.
그러나 무조건 면제되는 것은 아니며, 취득 당시 조정대상지역 외 주택이었다면 보유 기간 조건이, 조정대상지역 내 주택이었다면 보유기간에 거주기간 조건이 추가됩니다. 

또한, 양도가액(집을 판 가격) 기준 9억원까지는 비과세, 9억 초과분에 대해서는 양도세를 부담해야 합니다. 

이때 장기보유특별공제가 들어갑니다. 

※ 여당은 2021년 6월 18일 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하기로 함.(법안 통과는 아직...) 


□ 1세대 1주택자 장기보유특별공제
 ㅇ (대상) 1세대 1주택자
 ㅇ (공제액) 양도차익 × (보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율)

<1세대 1주택자 장기보유특별공제 : '21. 1월 기준 국세청 자료>

 

2021년부터 적용되는 공제율의 변화는, 기존 양도차익 × 보유기간별 공제로 최소 24~80%공제했던 것을, 보유기간별 공제 최대 40%, 거주기간별 공제 40%로 최대 80%로 구분하여 적용토록 조정한 겁니다.
실거주 목적 1주택자에게만 최대 공제율이 가능토록 개정한 것입니다.

사례로 설명드립니다.
A씨는 10년 전 5억원에 주택을 취득한 1가구 1주택자입니다. 
5년 거주한 뒤 다른 주택에 전세로 살고 있습니다. 
이 주택을 처분하려고 하는데 지금 시세는 20억이 되었습니다. 매매차익은 15억입니다. 
1가구 1주택자 양도소득세 면제 기준은 양도가액(판 가격) 9억원이므로, 9억원은 비과세, 나머지 11억원에 대해서는 과세를 따져보게 되어있습니다.(9억 이하로 매매되는 모든 집은 1주택자인 경우 양도소득세를 신경 안써도 된다는 겁니다.) 
1세대 1주택자 장기보유특별공제로 보유기간 10년 이상이므로 40%, 거주기간 5~6년 구간이므로 20% 공제됩니다. 
결론적으로 과세 대상인 양도차익(양도가액에서 당해 자산의 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적지출액, 양도비용 등 필요경비를 뺀 가격)에서 총 60%가 공제되는 겁니다. 
만약 양도차익이 10억이라면, 6억이 공제되어 4억에 대한 기본세율 38%에서 누진공제액 2,540만원을 차감하여 최종 양도세는 1억 2,660만원이 됩니다. 

<누진공제 기준>

 

다주택자가 1주택을 남기고 다른 집들을 팔면, 언제부터 1주택자가 되는가?

21년 1월 1일부터는 다주택자의 경우 순차적으로 주택을 양도하고 마지막으로 남은 1주택을 팔 때는 직전에 집을 팔았던 날부터, 최종 1주택이 된 날로부터 추가로 2년을 더 보유하고 팔아야만 비과세가 되도록 했습니다. 
즉, 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 판단을 위한 보유기간을 따지니까, 이런 경우엔 반드시 2년을 더 가지고 있다가 팔아야 비과세가 됩니다. 
게다가 최근 기재부 유권해석에서는 마지막 남은 1주택이 만약 조정대상지역에서 취득한 거라면, 2년 거주 요건도 최종 1주택이 된 시점부터 다시, 과거에 거주했다고 하더라도 다시 1주택이 된 상태로 추가로 더 거주해야만 비과세가 될 수 있다는 해석을 내렸습니다. 

<2주택자에서 1주택자가 되는 요건>

 

주택값 안정화와 투기 근절을 위해 정부는 단호하게 양도소득세를 강화하고 있습니다. 
시장의 반응은? 의외로 다주택자의 버티기로 매물이 잠기는 결과를 낳게 되었습니다.
매물이 적어지니 집값은 다시 오르는 기현상이 이어집니다.

<출처 : 조선일보, '21.5.17.>

 

공공 주도의 주택 공급은 시간이 걸려 시장에 미치는 영향이 적시적이지 않습니다.
어느 정도 공공 주도 공급이 안정화될 때까지, 민간 주도의 빠른 주택 공급이 가능토록(이미 지어진 주택을 가진 사람들이 내다 팔도록) 다주택자들의 매도를 유도하기 위해 양도소득세의 중과 시기를 조절했으면 좋았겠다는 개인적인 생각을 하게 됩니다.


<본인은 전문가가 아니며, 이 글은 개인적으로 공부를 위해 정리한 내용입니다.>