집값은 계속 오를 것인가?

모든 부동산이 계속 오를 수는 없겠지만,
집값만큼은 계속 오를 것입니다.

물론 등락이 소소하게 있을 수 있지만, 전체적인 그래프는 우상향할 가능성이 큽니다.

우리 삶에 가장 중요한 3가지 필요조건은 의식주입니다.

그 중 가장 중요한 것은 무엇일까요?
사람마다 가치관이 달라 그 대답이 다를 겁니다.

주거의 안정은 매슬로우의 5단계 욕구 중 1단계 ‘생리적 욕구’와 2단계 ‘안전의 욕구’를 충족하는데 매우 중요한 조건 중 하나입니다.

<매슬로우 욕구단계 >

그래서 많은 사람들이 ‘내집 마련’을 자신의 꿈 목록에 두고 있는 거겠죠.

(요즘 젊은 세대들은 내집 마련에 큰 가치를 두지 않는다고 합니다. 하지만 가치관의 변화보다는 현실적인 벽에 의해 포기한다고 보는 게 맞을 듯합니다. 만약 주택가격이 괜찮아진다면 젊은 세대들의 구매 욕구도 다시 살아나지 않을까요?)

좋은 집에서 살고자 하는 욕망은 대부분의 사람이 가지고 있고,
그 욕망은 수요가 되어 부동산 시장에 반영됩니다.

만약, 공급이 제한적이고 자본이 많은 사람이 좋은 집들을 선점해 버린다면 주택시장의 공정성은 심하게 훼손될 것입니다.

그래서 이 수요에 장벽을 두어 적절히 제한하고, 자본이 함부로 선점하지 못하도록(실수요자들이 집을 구매할 수 있도록) 제도적 장치를 마련하는 것이 정부의 역할입니다.

반대로 말하면 이러한 장벽들이 유지, 강화되는 현재 상황만 놓고 보아도, 아직 부동산 시장(집값)이 쉽게 꺼지지 않을 것이라 짐작할 수 있습니다.

반면 상가나 오피스텔에는 이런 장벽이 없습니다. 
따라서 주택이 아닌, 이러한 부동산을 투자하는 것은 그렇게 추천하고 싶지 않군요.

“진입 장벽이 곧 수익이다.”       - 『부의 인문학』 브라운스톤 지음 中 - 

<진입장벽이 있다는 것은 돈이 된다는 것>

 물론, 소득 대비 집값 비율(PIR), 인구구조 등을 근거로 부동산 시장 거품론과 부동산 폭락 론 등을 뒷받침하는 근거도 있습니다. 

 일단 인구구조를 중심으로 보면, 출산률 등의 감소로 인구가 지속 줄어들고 있죠. 
 더군다나 인구의 14% 이상을 차지하는 최대 인구층인 베이비 붐세대들은 고령화되고 있습니다. 
그들의 자산은 약 75% 이상이 부동산에 묶여 있어, 고령화된 베이비 붐 세대들의 노후마련 자금 등으로 주택 매도세가 가속화될 가능성이 있습니다.

 하지만, 수명의 증대와 집에 대한 애착 등으로 지금 당장 베이비 붐 세대들이 살던 집을 내놓을 가능성은 낮고, 좋은 입지에 좋은 집을 살고자 하는 욕망은 여전히 강해, 공급이 따라오지 못하는 형국입니다.

 무엇보다 집값이 계속 오르리라는 근거가 많습니다.

첫 번째, 화폐의 특성 – 돈의 가치는 줄어든다. 
 코로나19 직전까지만 해도 심하게 증가한 유동성 문제를 해결하기 위해 금리 상승 기조를 유지했었습니다. 하지만 코로나19 위기 극복을 위해 전 세계에서 정부 지출을 천문학적으로 늘렸습니다. 사실, 집값 등의 자산가격 폭등은 우리나라만의 현상은 아닙니다. 
* 참고 : 윤종훈의 다큐인사이트 “팬데믹 머니” (2021.5.27. KBS1)

 돈을 마구 찍어대 돈의 가치는 유례없이 하락하고 있습니다. 장바구니 물가가 미친 듯이 오르는 이유이기도 합니다. 

<출처 : ytn>

 그나마 우리 정부가 주택가격을 수많은 정책으로 억누르고 있기에, 주택가격이 이 정도만 올랐을 수도 있습니다.
(물론 현 정권의 부동산 정책을 지지하지는 않습니다. 특히, 민간 주도 공급의 대책이 미진한 부분에서....특히 다주택자들의 출구를 열어 놓지 않고 쥐 잡듯 하는 부분에서 가장 효과가 빠른 민간 주도 공급이 미진한 점 등....)

두 번째, 정치적 특성 – 정부지출은 계속 늘어난다.
 향후 선거판에서 복지증대와 서민 지원 중심 정책이 보수든 진보든 만연할 것입니다. 
유력한 대선 후보들이 기본 소득, 청년 지원금 등을 가장 중요한 정책방안으로 제시하고 있습니다. 정부의 재정 건전성 문제가 심각하게 제시되더라도 이러한 경향은 대세로 굳어질 것입니다. 
* 많은 미래 학자들은 AI와 로봇의 등장으로 일자리의 대규모 감소로 2050년쯤에는 ‘기본소득’이 일반적일 것이라 예상함.   『2035~2055년 세계미래 보고서』 등 

 거대한 정부지출은 적자 국채 등으로 메워질 것인데 이때 중앙은행에 의해 돈은 더욱 많이 풀릴 것입니다. 시중에 풀어진 돈은 거의 주식시장이나 부동산 등의 자산들에 흡수될 것입니다. 그런데 코로나19 사태로 기본소득이 적용되는 시기가 더 빨리 앞당질 것으로 예상됩니다.
앞으로 돈의 가치는 더욱 빠르게 하락할 것입니다.


세 번째, 저금리 금리 기조 유지 가능성 – 급격한 금리 인상은 어렵다. 
현 정부의 최근 발표처럼 집값 상승의 주된 이유 중 2가지는 저금리와 유동성 증가입니다.
코로나19 사태 이후 실물경기의 회복으로 향후 금리는 단계적 상승이 가능하나, 저금리 기조에 적응된 경제 체질상 급격하게 과거로 돌아가기엔 리스크가 너무 큽니다. 

<출처 : 세계로컬타임즈 2021-03-26>

더군다나 금리 인상이 곧 집값 하락으로 이어질 가능성도 100% 맞는 것은 아닙니다.

노무현 정부 시절 2004년 기준 금리는 3.25%였고, 2007년엔 5%까지 올랐습니다. 하지만 집값은 과거 정권 중에서도 최고로 뛰었죠.

 금리 상승에 대한 부담보다, 다른 요인들이 복합적으로 얽혀 집값 상승 기대감을 더 높였기 때문입니다.

 반대로 이명박 정부 시절엔 2008년 5.25%였던 금리가 2009년 2%까지 떨어졌지만, 집값은 지속 하락했습니다. 특히 2%대 저금리 상태였던 2010년에서 2013년까지 서울을 포함한 전국 집값 상승률은 마이너스를 기록했습니다.(이 시기 '하우스 푸어'라는 용어가 언론에 많이 언급됩니다.) 

<출처 : 프레시안 2020.07.21.>

 즉, 금리 상승 가능성이 낮지만, 상승하더라도 집값 하락으로 이어지기에는 고려해야할 요인이 여러 가지 있는 것입니다.

 집값을 올리는 가장 첫 번째 요인은 주택 수요 증가와 공급 부족입니다. (특정 지역 일대 입주량, 재건축 등 도시정비사업에 의한 멸실주택, 고령화 및 1인 가구 증가 등 인구 변화, 산업단지 조성 또는 공공기간 이전 등 직장 수요 등) 
 수도권 일대 가장 성공적인 신도시 사례로 손꼽히는 판교 신도시도 판교테크노밸리라는 풍푸한 직장 수요 덕분에 주택 가격이 크게 상승한 사례입니다.
 대량 공급으로 집값이 크게 떨어진 시기로는 노태우 대통령 시절, 200만 가구 공급대책이 있었습니다.
 노태우 전 대통령이 집권한 1980년대, 3저호황(저달러·저금리·저유가)으로 부동산 시장과 증시가 과열되었죠. 
 폭등한 집값을 잡기 위해 1989년 분당·일산 등 5개 신도시를 포함한 200만가구의 공급 대책을 발표했습니다. 전문가들은 이후 분당이 강남 집값을 10년 이상 잡았다고 평가합니다.


 두 번째 요인은 경기 여건입니다. 
 글로벌 경제체계 하에서 세계 경제위기는 자산시장의 폭락을 동반하기 때문에 당연히 우리나라의 부동산 시장에도 하락을 조장합니다. 대표적인 사례로 2008년 서브프라임 모기지 사태 등이 있습니다. 


 세 번째는 정부 정책입니다.(대출규제, 보유세·양도소득세 중과 등 세금규제 등)
 현 정부는 역대 가장 강력한 다주택자들에 대한 규제를 지속 강화하고 있습니다. 
특히, 21년 6월 이후 시행되는 양도소득세 중과와 보유세(재산세와 종합부동산세), 취득세 증가는 유예기간 이전 많은 주택 매도로 이어지리라 예상했죠.(민간 주도 공급 중 가장 빠른 공급) 

하지만 그 결과는 정반대입니다. 정부 정책만으로 집값을 잡는다는 것은 어렵다는 반증입니다.(다주택자 출구를 잘 열어두지 않은 점은 아쉽습니다만...)

<출처 : 조선일보 2021.05.31.>

 그 외, 매수 심리 변화(학군 이동, 정치·외교 상황 등) 등은 물론, 코로나19 사태, 천재지변 같은 외부 변수가 주택 가격에 영향을 줍니다.


 결론적으로, 당분간은 풍부한 유동성의 지속성 유지 + 수동적 저금리 기조 유지 + 베이비붐 세대, 다주택자들의 버티기 + 공공 주도 공급의 더딘 진행 등으로 주택가격 상승은 지속될 것입니다.

 10년 이상 장기적으로는 공공 주도 주택 공급 증가, 인구 감소, 노후 주택 증가, 빈집 증가, 금리 인상 등으로 일부 지방에서부터 주택가격 하락이 예상됩니다. 

 그러나, 10년은 긴 세월이고, 무주택자의 경험은 뼈아픕니다. 버티기가 만만치는 않을 것입니다. 

 영원한 부동산 불패도 없겠지만, 무주택자의 설움도 영원한 것 같아, 부동산 불패를 이어가는 불씨가 되는 것 같습니다.

<본 자료는 개인적으로 공부한 내용을 정리한 것입니다. 투자는 전문가와 상담하고 결정하시기 바랍니다.>