주택청약 한방정리

지난 포스팅에서

“주택값은 계속 오를까?”에 대해 이야기해 보았습니다.

관련글 : 집값은 계속 오를 것인가?
https://tttt5258.tistory.com/286

주택값은 결국 높은 수요와 빠른 화폐증가로 계속 오를 것입니다.
그리고 높은 수요를 컨트롤하기 위해 정부는 여러 가지 정책적 장벽을 계속 유지, 강화할 것입니다.
☞ 정책적 장벽 : 청약제도, 다주택자 중과세, 대출규제, 거래 허가제 등등


그렇다면 우리가 공부해야 할 것은 바로 이 장벽들입니다.

주어진 상황에 따라 어떤 장벽들은 극복해야 하기도 하고, 적절히 활용할 수도 있겠죠.

오늘은 먼저 청약제도를 공부해 보겠습니다.

주택청약은 새 아파트 등을 구매하는 방법입니다.

자동차는 통상 딜러를 통해서 사고, 
생필품은 소매점 등을 통해 구매합니다.

아파트는 워낙 수요가 많다 보니, 실거주 무주택자들에게 보다 공정히 공급되기 위해 자격이 필요합니다. 

이 자격을 증명하는 것 중 하나가 ‘주택청약종합저축’, 즉 청약통장입니다.
청약통장(입주자저축)은 주택법에 따라 주택을 공급받으려는 자에게 입주금의 일부나 전부를 저축하도록 하는 제도죠.

청약통장은 국내 거주자라면 연령제한 없이 누구나 시중 은행(농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남)에서 만들 수 있습니다.

매월 2만원에서 50만원 이내, 1만원 단위로 납입 가능합니다.

예전엔 국민주택을 공급받기 위한 ‘청약저축’, 민영주택을 공급받기 위한 ‘청약예금’, 주거전용면적 85㎡ 이하의 민영주택을 공급받기 위한 ‘청약부금’으로 세부화 되어있지만, 
2015년 9월 1일부터는 ‘주택청약종합저축’으로 일원화되었습니다.

<청약통장 종류>

https://www.applyhome.co.kr
출처 : 한국부동산원 청약홈


청약접수 때는 청약통장을 제출하는데,
가입기간과 납입횟수로 1순위와 2순위로 접수됩니다.
2순위 청약신청자는 1순위 청약신청 접수 미달시에만 배정됩니다.
통상 해당 주택의 입지나 가격 등에서 이익이 많을수록 1순위 경쟁률이 높으므로, 
2순위는 받더라도 주택 경쟁력이 떨어질 것입니다.

무조건 1순위를 받아야 하는 이유입니다.

청약통장 1순위 조건은, 
지역에 따라(수도권 vs 수도권 이외지역),
규제지역 여부에 따라(비규제지역 vs 투기과열지구 또는 조정대상지역 vs 위축지역)
다릅니다.
(청약통장만 고려한 자료이며, 세대원 무주택 등 기타 1순위 조건들은 한국부동산원 청약홈 등에서 참고)

<청약통장 1순위 조건>

* 위축지역 : 주택 분양 · 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역


요즈음은 1순위 내에서도 경쟁이 심해,
가점제로 당첨이 결정됩니다.

전용면적 85㎡ 이하 민간 일반분양(민영주택)은 100% 가점 순서로 공급됩니다.

가점을 많이 받으려면, 세대주 나이, 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등이 고려됩니다. 
청약 가점 만점은 84점이며,
부양가족 수 35점(0~6명), 무주택기간 32점(1년 미만~15년 이상), 청약통장 가입기간 17점(6개월 미만~15년 이상) 등으로 이루어져 있습니다.

청약통장의 가입기간이 길수록 가점이 유리해집니다.

※ 청약통장 가입기간과 점수
6개월 미만 : 1점
6개월 이상 1년 미만 : 2점
매년 1점씩 추가, 15년까지 최대 17점

그래서 요즘 똑똑한 부모들은 어린 자녀의 청약통장을 미리 만들어주기도 하죠.

하지만 중간에 해지가 어려워 목돈이 장기간 묶이는 문제가 있을 수 있습니다.

그렇다면, 가장 효과적인 가입 시기와 납입액은 어떻게 될까요?

만 19세 전 미성년자의 청약통장 가입기간과 납입금액은 인정 상한이 있습니다.

최대 2년, 납입금액도 240만원까지입니다.

따라서 만 17세가 되는 생일 직전에 가입하는게 가장 경제적이죠.

납입금액은 2만원에서 50만원 사이이지만, 10만원이 좀더 경제적입니다.

공공분양(국민주택)에서는 민간분양과 달리 총 저축액이 많은 순으로 당첨자를 정하는데 달마다 최대로 인정되는 납입금액은 10만원입니다.

(여유가 있다면 50만원씩 해도 됩니다. 하지만 결국 월 10만원만 인정됩니다. 보통예금 이자보다는 높지만, 굴릴 수 없는 돈이기에 더 높은 수익 기회가 박탈됩니다.)

결론적으로 만 17세 전에 가입해서 성인이 된 후 가입하는 다른 사람들보다 2점을 추가로 확보할 수 있고, 공공분양에서 매달 인정되는 최대 납입금액인 10만원을 꾸준히 납입하여 총 저축액을 최대로 유지할 수 있습니다.


참고로, ‘청년우대형 청약통장’이 있습니다. 
자녀가 현재 20대, 30대(만 19세 이상~만 34세 이하)라면, 기존에 청약통장이 있어도 청년우대형 청약통장으로 전환할 수 있습니다.
하지만 현재 미성년자 자녀들이라면 가입 기한이 2021년 12월 31일로 종료되기 때문에 가입이 안 되겠죠.
(국토부는 기재부에 기간 연장을 건의한 상태, 국회에는 가입요건을 완화하는 개정안이 발의된 상태임)

청년우대형 청약통장은 2018년 정부주거복지정책 중 하나입니다.
청약 당첨 가능성을 올려주는 가점 등의 혜택은 없습니다.

단, 청년층의 목돈 마련을 지원하기 위한 이자와 비과세 혜택이 있습니다.

이자는 10년간 원금 5천만원까지 연 최대 3.3% 이자로 일반 주택청약종합저축 연 최대 1.8%에 비해 높은 편입니다.
또한, 이자소득에 대해선 원금 연 600만원까지 비과세를 적용합니다.

가입조건은 다음과 같습니다.


˙나이 : 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하

˙소득 : 직전년도 신고소득이 있는 자로 연소득 3천만원 이하

˙주택 보유 여부
① 주택을 소유하지 않은 세대주
② 본인이 무주택이며 가입 후 3년 내 세대주 예정자
③ 무주택세대의 세대원

˙가입기간 : 2018.07.31 ~ 2021.12.31

˙취급 은행 : 우리, KB국민, IBK기업, NH농협, 신한, KEB하나, DGB대구, BNK부산, BNK경남



<본 내용은 개인적으로 공부한 것을 정리한 것입니다. 부동산 정책은 하루가 다르게 변화하고 있습니다. 투자는 신중히 하세요.>