부동산 재건축과 재개발! 조합원 지위 양도? 한방 정리

 

투자의 가장 합리적 목적은 투자 차익을 내는 것이라 생각합니다.
매수와 매도시의 시간차를 통해 해당 물권의 가치 차이(차익)로 수익을 내는 것입니다.
그래서 시간이 지나면서 가치가 상승하리라 생각되는 것이라면 무엇이든 투자할 가치가 있다고 봅니다.

우리 가족이 부동산 투자 중에서도 재건축과 재개발에 관심이 많은 이유이기도 합니다.

재건축이든 재개발이든 조합원 자격을 받는 것은 매우 중요합니다.
향후 지어지는 신축건축물(아파트 또는 상가 등)에 대한 분양신청으로 분양(입주권 등)을 받는 것이 차익을 극대화하는 방법이기 때문입니다.

그래서 내가 재건축/재개발 부동산을 살 때, 향후 조합원 자격을 얻을 수 있는가를 먼저 확인해야 합니다.

조합원 자격을 얻게 되면 얻는 장점은 다음과 같습니다. 

첫째, 안정적 분양권 획득. 
조합원은 기본적으로 ‘조합원분양신청권’을 획득합니다. 통상 입지 좋은 곳의 일반분양은 일반적으로 청약 경쟁이 매우 심하므로, 안정적 분양권 획득은 큰 장점이 될 수 있습니다. 추가적으로 프리미엄 등이 형성된다면 더욱 좋고요.

둘째, 저렴한 분양가. 
일반적으로 조합원들은 일반 수분양자보다 더 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있습니다. 이는 조합원들의 재건축/재개발 동의가 사업 추진의 중요한 요인이 되기 때문입니다. 분양가의 차액이 실질적 조합원들의 이익 동기가 되는 것이죠. 
얼마나 저렴한지는 건마다 다를 수 있습니다. 

예를 들면, 제가 투자하고 있는 아파트의 조합원 분양 단가는 일반분양단가의 95% 수준으로 추정됩니다. 광명뉴타운 12구역 조합원분양단가는 일반분양단가 대비 약 72% 정도로 책정되어 있습니다.


그러나 때에 따라서 내가 산 재개발/재건축 물권의 조합원 자격이 양도되지 않는 경우가 있습니다.

부동산 투자계에서 조합원 자격이 안되어 ‘조합원분양신청권’이 없는 정비사업 내 소유권을 속칭 ‘물딱지’라고 부르기도 합니다.
이 경우 관리처분계획인가 후 150일 이내 감정평가액 기준 현금청산 대상이 됩니다.
감정평가액은 통상 보수적으로 평가되기 때문에, 분양가보다 한참 아래인 경우가 많고, 실거래가로 반영되지도 않아 큰 손실을 볼 수 있습니다.

 

핵심은 재정비 구역이 ‘투기과열지구’로 지정되어 있느냐는 것입니다. 

<조정대상지역>                           <투기과열지구>

                                       * 출처 : 뉴스원, 자료 : 국토교통부('21년 6월 19일자 확정)

투기과열지구일 경우 재건축/재개발 시간대별 각 단계내에서 양도 가능여부를 판단할 수 있습니다.

<재개발 사업 추진 절차>

 

<재건축 사업 추진 절차> 

※ 조합원 지위 양도 제한 시기 : 붉은색 표시 부분 이후

 

<조합원 지위 양도 제한>

 

물론, 예외규정이 있습니다.
소유권을 이전해 주는 사람(양도인)이 다음 각 호에 해당하는 경우 
양수인은 조합원 지휘를 획득할 수 있습니다.

1. 세대주 포함 세대원의 근무상 또는 생업 상의 사정이나 질병치료(의료법 제 3조, 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우), 취학, 결혼으로 세대원이 모두 사업구역에 위치하지 않은 지역으로 이전하는 경우 
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주, 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택을 10년 이상보유, 5년 이상 거주하였을 경우

5. 그밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우
  ① 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

  ② 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

  ③ 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

  ④ 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등 소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

  ⑤ 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

  ⑥ 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

출처 : 위클리한국주택경제신문(www.arunews.com)

양수인은 위 예외규정을 위한 증명은 어떻게 할까요?
세부 증명서류는 지방자치단체장이 정하므로 지역별 차이가 있을 수 있지만,
대략 아래와 같습니다.

1) 1세대 1주택자 여부 : 지방세 납부 증명서
2) 소유기간 확인 : 등기부등본
3) 거주기간 확인 : 주민등록표
4) 1.항목 사유 확인 : 재직(복무)증명서, 진단서, 진학증명서(입학허가증) 등
5) 3. 항목 : 해외이주신고확인서(외교통상부) 
6) 기타 : 지방자치단체장이 지정한 기타 서류


그렇다면 기존 조합원인 매도자 중 조합원자격 양도가 불가한 경우인데도, 이를 미인지하거나 고위로 물권을 매도하여 새로운 매수자에게 손해를 입힐 경우 어떤 일이 벌어질까요?

매수인으로부터 형사고소, 민사상 손해배상소송 등 법적 분쟁 소지가 다분하니 주의가 필요합니다. 


만약 매수를 하는 입장이라면, 조합원 지위 인계에 대한 체크를 꼼꼼히 해야하겠죠? 그리고 향후 일어날 가능성이 있는 법적 분쟁에 대비하여, 계약서 작성시 특약란을 잘 작성해야 하겠습니다.


<본 글은 개인적으로 공부한 것을 정리한 내용이니, 자세한 사항은 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.>