입주권과 분양권 주택수 포함! 관련 세금 한방 정리

정부의 강력한 부동산 규제 정책이 발표되면서 입주권과 분양권도 주택수에 포함되게 되었다.

법 개정은 ‘20년 8월 12일 이후로, 8월 11일 이전 취득한 입주권과 분양권은 주택수에 미포함된다.

 

(이때 양도세 주택수 판단 부분에서만 ’21년 이전까지 분양권이 주택수에 포함 안됨. 소득세법 시행령 개정안 등 발표 예정. ‘21년 이후에는 분양권도 양도세 주택수 판단 부분에서 주택 수 포함됨.)

 

‘입주권’이랑 재건축, 재개발 등 관리 처분으로 기존 소유권을 가진, 혹은 조합원의 조건을 가진 사람이 가지는 새 집에 입주할 수 있는 권리임.

‘분양권’은 주택청약통장을 소유한 사람이 청약에 당첨되어 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리임.

 

그럼, 입주권과 분양권이 주택수에 포함되면서 미칠 수 있는 영향은 무엇인가?

 

특히, 세금 부분에서 공부가 매우 중요하고 필요해서 정리해 보았다.

 

① 먼저, 새로 주택을 구매할 때 취득세율이 바뀐다.

 

우선, 분양권과 입주권 포함 보유한 주택 수에 따른 취득세 중과가 된다.

 

1) 조정대상지역(투기 과열 지구와 청약 조정 대상 지역 등)

구 분	취득세율	비고
1가구 1주택	1~3%	· 6억 미만 1% · 6억~9억 미만은 150만원 당 0.1%세율이 더해저 1.01~3%까지 200개 구간으로 나누어짐 · 9억 이상 3%
2주택	8%
3주택 이상	12%

 

2) 비조정대상지역 

구 분	취득세율
1가구 1주택	1~3%	· 6억 미만 1% · 6억~9억 미만은 150만원 당 0.1%세율이 더해저 1.01~3%까지 200개 구간으로 나누어짐 · 9억 이상 3%
2주택
3주택	8%
4주택 이상	12%

 

 

세부적으로 따져보면, 먼저 분양권과 취득세 관계다.

 

8월 11일 이전 취득한 분양권은 주택수 포함에 따른 취득세 부분 바뀐 법을 미적용한다.

만약, 8월 11일 이전 취득한 분양아파트가 8월 12일 이후에 준공되어, 취득세를 납부하더라도 중과세되지 않는다.

 

문제는 8월 12일 이후 얻은 분양권은 다주택자일 경우, 아파트 준공된 후 취득세 납부시 중과세된다.

 

그러면 아파트가 준공 즈음에 기존 주택을 전부 매도하면 취득세는 어떻게 되는가?

분양권 취득 시점을 기준으로 취득세 중과세를 판정하기 때문에 취득세는 동일하게 중과세된다.

 

* 이 부분은 실수요자들의 불만을 야기하고 있어, 분양권 보유자의 경우도 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있도록 하는 내용의 「소득세법」 시행령 개정을 진행할 것으로 예상함. 세부 비과세 적용 기간은 논의 중. 즉, 일시적 2주택자들처럼 투기 목적이 아닌 실수요자들에게 피해가 가는 부분은 없앨 예정.

 

 

다음은 입주권과 취득세 관계다.

 

재건축/재개발 지역 주택(멸실 전)을 구매했다면, 주택 취득세를 낸다.(위 언급한 취득세율 적용)

 

주택이 멸실된 후 입주권을 구매했다면(원조합원이 아닌 승계조합원이 된다.), 토지 취득세(4%)가 적용된다.

* 원조합원은 정비구역지정일 이전 주택 소유자, 승계조합원은 지정일 이후 조합원 조건을 갖춘자

 

따라서, 입주권도 주택에 포함되므로, 입주권 소유 후(멸실되어 주택이 존재하지 않더라도) 새로 주택을 하나 더 구매하면 다주택자로 중과된 취득세율을 내야 한다.(일시적 2주택자 제외)

 

입주권 새아파트가 준공이 되면 취득세를 다시 내야 하는가?

입주권을 가진 사람은 원조합원은 기존 멸실 전 주택의 취득세를 냈고, 승계조합원은 멸실 후라도 토지 취득세를 내었다.

그러나 재건축, 재개발로 새로 지어진 주택을 보유하는 것은 원시취득으로 보기 때문에, 소유권보존등기를 해야 한다. 이 과정에서 취득세를 납부하는 개념이므로 새로 취득세를 낸다.

따라서 건물분에 대한 원시 취득세(2.8%)가 과세된다.

 

 

② 다음, 보유세인 재산세와 종합부동산세

1) 입주권은 매년 6월 1일 기준으로 멸실 전에는 주택이니까 주택분 재산세와 종부세를 낸다. 멸실 후에는 토지분 재산세만 내고, 종부세는 없다.

2) 분양권은 준공 전까지는 재산세, 종부세 모두 과세가 없다.

 

③ 매각 때 내는 양도세(다주택자는 무조건 내고, 1가구 1주택자는 면제)

1) 입주권 매각시 양도세는 보유기간(멸실 이전 주택 보유기간, 멸실 후 입주권 보유기간 포함)에 따라 1년 미만이면 40%, 1년 이상 보유시 기본세율(6~42%) 적용된다.(현행)

그러나, ‘20년 6월 1일 양도세 강화로 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율(6~42%) 적용 예정

 

2) 분양권 매각시 양도세는 조정대상지역은 보유기간 상관없이 50%,

비조정대상지역은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율 적용.

그러나, ‘20년 6월 1일 양도세 강화로 지역 상관없이 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 강화될 예정.

 

 

 

<본 글은 재테크를 위해 개인이 공부한 것을 정리한 글입니다. 

법이 계속 변화되는 부분도 있으니 자세한 사항은 세무서에 문의하세요.>